Das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten, und es bringt viele erklärungsbedürftige Neuerungen. Mehr als zwölf Jahre nach der jüngsten Reform sollen nun bekannte Schwachstellen des Gesetzes beseitigt und die WEG-Verwaltung effizienter und transparenter werden. Frauke Fölster, Fachwirtin für die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Diplom Betriebswirtin und Geschäftsführerin der Hausmann Hausverwaltung, ist seit 1998 für das Unternehmen tätig und beantwortet zur Reform die wichtigsten Fragen.

Nach altem Recht konnten bauliche Veränderungen regelmäßig nur mit Zustimmung aller Eigentümer beziehungsweise mithilfe eines Zitterbeschlusses, der vor Gericht angefochten werden konnte, vorgenommen werden. Jetzt können alle baulichen Veränderungen, mit Ausnahme einer „grundlegenden Umgestaltung“ oder einer „unangemessenen Benachteiligung eines Eigentümers“, mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.
 

Auf bestimmte bauliche Veränderungen, sogenannte privilegierte Maßnahmen, hat jeder Eigentümer jetzt einen Rechtsanspruch auf Zustimmung durch seine Miteigentümer und zwar bei der Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, behindertengerechte Einrichtungen sowie bei Einbruchschutzmaßnahmen und einem schnellen Internet. In diesen Fällen muss die Eigentümerversammlung dem Antrag eines einzelnen Eigentümers zustimmen. Er trägt aber auch die Kosten allein. Die Gemeinschaft muss dem Eigentümer solche Maßnahmen gestatten, kann sie aber bei Bedarf selbst ausführen oder dem einzelnen Eigentümer das „Wie“ vorschreiben. Bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit von zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile tragen alle Eigentümer die Kosten. Gleiches gilt für Beschlüsse über bauliche Veränderungen, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren. Es soll eine einfachere Abberufung des Verwalters bei Unzufriedenheit geben.

„Die Eigentümer haben das Recht, einen Verwalter jederzeit ohne Grund mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach Abberufung. Diese Änderung im Gesetz gibt den Eigentümern eine größere Flexibilität. Bisher waren die Eigentümer an den Verwalter bis zum Ende der Bestellungszeit gebunden“, sagt Frauke Fölster.

Jede Eigentümerversammlung ist beschlussfähig: Die Vorgaben der Eigentümerversammlungen werden wesentlich vereinfacht. Die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung wird von zwei auf drei Wochen verlängert. Eine Eigentümerversammlung ist nun immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Die Eigentümergemeinschaften können darüber hinaus beschließen, dass Eigentümern gestattet wird, online an den Eigentümerversammlungen teilzunehmen und abzustimmen. Ob und wie dies zukünftig in Eigentümerversammlungen zugelassen wird, entscheidet allein die Eigentümergemeinschaft. Zu beachten sind hier jedoch die Grundsätze der Nichtöffentlichkeit von Eigentümerversammlungen. Dies muss auch bei Online-Teilnahme sichergestellt werden. Die Kosten für die Einrichtung der Online-Teilnahme auf Seiten des Verwalters trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft. Weiter sind Eigentümerversammlungen auch zukünftig zwingend Präsenzversammlungen – nach neuem Wohnungseigentumsrecht ist es ausreichend, wenn die Vollmacht in Textform vorliegt. Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen werden fast ausnahmslos zukünftig mit einfacher Mehrheit getroffen.

Es sind drei digitalen Video-Veranstaltungen in der Hausmann-Mediathek abrufbar. Die bisherigen Videos zur Novellierung des WEG-Rechts finden Sie unter diesem Link: www.hausmann-mediathek.de/videos/novellierung-des-wegrechts/ jor