08.11.2017 / Immobilien Metropolregion Hamburg
Geordneter Wechsel bei Miete und Kauf
Das Übergabeprotokoll
Korrekte Protokolle vermeiden ärgerliche Szenen Foto: Fotolia - Kzenon
Der Brandfleck war aber schon beim Einzug im Holzboden.“ Wenn beim Mieter- oder Besitzerwechsel in einer Immobilie Schäden festgestellt werden, kann es schnell zu Konflikten kommen. Gut, wenn dann ein Blick in das Übergabeprotokoll für Klärung sorgt. In einem solchen Schriftstück ist der Zustand der Immobilie festgehalten – und zwar zu dem Zeitpunkt, an dem ein Wechsel stattfindet. Es wird von beiden Seiten unterschrieben und beiden Seiten für die Unterlagen ausgehändigt. Damit ein solches Dokument tatsächlich aussagekräftig ist, müssen die Beteiligten sich Zeit für den Übergabetermin nehmen und ihn gut vorbereiten.
Freier Blick auf die Wohnsubstanz
Im optimalen Fall ist die Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe tatsächlich in dem Zustand, in dem sie übergeben werden soll: Alle Schönheitsreparaturen sind erledigt, alle Möbel, andere Einrichtungsgegenstände und Bodenbeläge, die nicht übernommen werden, sind ausgeräumt oder entfernt.
Ohnehin ist es nur fair, wenn so wenig wie möglich in den Räumen steht, damit der Blick auf etwaige Schäden – zum Beispiel an den Wänden oder auf dem Fußboden – frei ist. Sind noch Gegenstände in der Immobilie, die erst nach dem gemeinsamen Übergabetermin entfernt werden können, sorgen eindeutige Angaben dafür, wer was wann entsorgt, für einen stressfreien Übergang.
Ohnehin ist es nur fair, wenn so wenig wie möglich in den Räumen steht, damit der Blick auf etwaige Schäden – zum Beispiel an den Wänden oder auf dem Fußboden – frei ist. Sind noch Gegenstände in der Immobilie, die erst nach dem gemeinsamen Übergabetermin entfernt werden können, sorgen eindeutige Angaben dafür, wer was wann entsorgt, für einen stressfreien Übergang.
Ausreichend Zeit nehmen
Das Übergabeprotokoll ist das Ergebnis einer gemeinsamen Begehung von Vermieter/ Verkäufer und Nachmieter oder Käufer. Je nach Größe der Immobilie muss dafür ausreichend Zeit eingeplant werden. Raum für Raum wird in Augenschein genommen, auch der Abstellraum im Keller oder auf dem Dachboden. Bei Häusern kommen die Außenanlagen ebenfalls dazu.
Müssen Vorbesitzer oder -mieter nach dem Übergabetermin noch Schäden beheben, sollte eine entsprechende Vereinbarung – am besten mit dem Zeitpunkt, bis zu dem die Reparatur erledigt sein muss – ergänzt werden. Auch wenn eine Wohnung unrenoviert übernommen wird, weil die neuen Bewohner zum Beispiel lieber nach ihren eigenen Vorstellungen neu streichen, wird dies schriftlich fixiert – mit eventuellen Absprachen zu Kostenbeteiligungen.
Müssen Vorbesitzer oder -mieter nach dem Übergabetermin noch Schäden beheben, sollte eine entsprechende Vereinbarung – am besten mit dem Zeitpunkt, bis zu dem die Reparatur erledigt sein muss – ergänzt werden. Auch wenn eine Wohnung unrenoviert übernommen wird, weil die neuen Bewohner zum Beispiel lieber nach ihren eigenen Vorstellungen neu streichen, wird dies schriftlich fixiert – mit eventuellen Absprachen zu Kostenbeteiligungen.
Tatsachen ins rechte Licht rücken
Für eine Wohnungsübergabe sollte nicht nur genug Zeit, sondern auch genug Licht eingeplant werden. Ein Kontrollgang bei schummriger Abenddämmerung mag zwar die Immobilie in eine nette Atmosphäre setzen, ist aber kaum fair, wenn es darum geht, den Zustand einer Wohnung zu beurteilen. Findet die Begehung bei Tageslicht statt, darf dann jedoch auch das elektrische Licht nicht vergessen werden: Am besten ist es, wenn an jedem Lampenkabel auch zumindest eine Glühbirne hängt, um sicherzustellen, dass das Kabel Strom führt.
Kein Muss, aber eine hilfreiche Unterstützung kann es zudem sein, etwaige Mängel oder Schäden auch in Bildern zu dokumentieren. In Zeiten, in denen fast jeder ein Smartphone mit Kamera bei sich trägt, ist das kaum ein Problem.
Kein Muss, aber eine hilfreiche Unterstützung kann es zudem sein, etwaige Mängel oder Schäden auch in Bildern zu dokumentieren. In Zeiten, in denen fast jeder ein Smartphone mit Kamera bei sich trägt, ist das kaum ein Problem.
Bestandsaufnahme, nicht nur Mängelprotokoll
Neben Mängeln und Schäden ist das Übergabeprotokoll auch das Dokument, in dem – sofern dies nicht bereits im Kauf- oder Mietvertrag oder einem separaten Vertrag festgehalten ist – eingetragen werden kann, welche Gegenstände übernommen werden und zu welchen Konditionen. Ob Spiegelschrank, Einbauküche oder Gartenhäuschen – jeder übernommene Gegenstand sollte unbedingt einzeln aufgeführt werden. Bestandsaufnahme, das heißt auch: Wie viele Schlüssel bekommt der neue Eigentümer oder Mieter ausgehändigt und wofür: Zimmer, Haustür, Wohnungstür, Gartenschuppen, Garage, Keller? Zum Teil sind jedoch auch diese Angaben bereits im Kauf- oder Mietvertrag aufgenommen.
Nicht zuletzt gehören die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas ins Übergabeprotokoll.
Nicht zuletzt gehören die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas ins Übergabeprotokoll.
Immer mit Unterschrift
Damit eindeutig ist, wer die Immobilie in Augenschein genommen hat, sollten Name und Anschrift der Beteiligten unbedingt im Protokoll stehen. Durch ihre Unterschrift am Ende der gemeinsamen Begehung erklären beide Seiten sich mit dem darin festgehaltenen Sachstand einverstanden. Nicht vergessen: die Anschrift der Immobilie und das Datum der Übergabe.
Beweismittel im Rechtsstreit
Vorgeschrieben ist ein Übergabeprotokoll übrigens nicht. „Es gibt für keine der beiden Mietvertragsparteien eine Pflicht, an der Erstellung eines Übergabeprotokolls mitzuwirken“, erklärt Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbandes Hamburg. Es kann jedoch in Streitfragen für Klarheit sorgen. Damit es auch in einem Rechtsstreit als Beweismittel taugt, müssen auf jeden Fall beide Parteien das Schriftstück unterschrieben haben. „Und es muss die vorhandenen Mängel nach Lage und Art so genau wie möglich beschreiben, damit ein Richter sich anhand des Protokolls den Mangel möglichst genau vorstellen kann.“
Mustervorlagen für Übergabeprotokolle gibt es u. a. beim Grundeigentümer-Verband Hamburg und dem Deutschen Mieterbund. Auch einige Notariate stellen Vorlagen zum Download zur Verfügung – ebenso wie der Eigentümerverein Haus & Grund (für registrierte Nutzer). ivo
Mustervorlagen für Übergabeprotokolle gibt es u. a. beim Grundeigentümer-Verband Hamburg und dem Deutschen Mieterbund. Auch einige Notariate stellen Vorlagen zum Download zur Verfügung – ebenso wie der Eigentümerverein Haus & Grund (für registrierte Nutzer). ivo
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