Wer Immobilieneigentum erwerben will, muss vermögend sein, gut verdienen oder erben. Dieser Meinung sind viele Deutsche. Zahlen für Hamburg scheinen das zu bestätigen: Laut dem Maklerunternehmen Engel & Völkers sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in diesem Jahr erneut gestiegen. Bei Neubauten zahlten Käufer im zweiten Quartal 2022 im Schnitt 8.667 Euro pro Quadratmeter - 10,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum - bei Bestandsimmobilien 6.803 Euro – plus 8,7 Prozent. Hinzu kommen beim Kauf Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie häufig die Maklerprovision. Wer am prosperierenden Wohnungsmarkt wenigstens finanziell partizipieren will, hat mehrere Optionen.
Zunächst kann er in Oene oder Geschlossene Immobilienfonds investieren. Auch Crowdfinanzierung ist eine Möglichkeit. In den vergangenen Jahren konnten Schwarmanleger mit Geld in Bauprojekten jährliche Renditen von vier bis sechs Prozent einstreichen – aktuell sind es sechs bis acht Prozent. Das Prinzip ist simpel: Über Online-Plattformen wie Bergfürst, Engel & Völkers Digital Invest, Exporo oder Zinsbaustein investiert man in eine im Bau befindliche Immobilie. Es beteiligen sich viele private Investoren mit geringen Geldbeträgen, in der Regel ab 500 Euro. In der Vergangenheit handelte es sich dabei in der Regel um Nachrangdarlehen, die im Falle einer Pleite des Projektentwicklers im Rang hinter andere Forderungen zurücktreten.
Damit drohte dem Anleger Totalverlust. Deshalb sind einige Anbieter dazu übergegangen, den Projektentwicklern einen Kredit einer Partnerbank zu geben. Das bedeutet höhere Sicherheit für den Anleger. Simon Brunke, Mitgründer und Vorstand des Hamburger Fintechs Exporo, in Deutschland die größte Plattform für digitale Immobilieninvestments, die seit 2014 gut eine Milliarde Euro Finanzierungsvolumen für mehr als 500 Projekte vermittelt hat: „Über diesen Weg können wir auf die mit dem Projektentwickler vereinbarten Sicherheiten wie Bürgschaften, Grundschulden, Patronatserklärungen oder Gewinnabtretung besser zugreifen.“
Ausfälle bei der Investitionsentscheidung einkalkulieren
Stichwort Sicherheit: Verbraucherschützer empfehlen, nie das gesamte Ersparte in eine solche Immobilienfinanzierung zu stecken. Man solle sich fragen, ob man einen finanziellen Verlust im Zweifelsfall verkraften könne und wolle. Sie raten, die Gewinn- und Renditeprognosen unter die Lupe zu nehmen und nach Erfahrungen anderer Nutzer mit dem jeweiligen Anbieter zu suchen. Fakt ist: Es gab beim Immobilien-Crowdinvesting zwar schon einige Ausfälle, in Berlin, Marburg und Hessen etwa, dem gegenüber aber stehen tausende Projekte, die problemlos abgewickelt wurden und bei denen die Anleger oft sogar vorzeitig ihr eingesetztes Kapital plus Zinsen zurückbekommen haben.
Für Simon Brunke ist die digitale Immobilienfinanzierung eine „Demokratisierung der Immobilienwirtschaft“, weil jeder schon mit kleinen Summen an Projekten teilhaben kann, die vorher ausschließlich vermögenden Anlegern zugänglich waren. Ratsam sei Diversifizierung, also in mehrere Objekte zu investieren: „Niemals alle Eier in einen Korb legen.“ Er betont, dass jedes Projekt eine mehrstufige Qualitätskontrolle durchläuft, die an die strengen Prüfungsprozesse einer Bank angelehnt ist. Nur etwa drei Prozent der Opportunitäten, die Exporo angedient werden, „landen „letztendlich auf unserer Plattform“.
Portale für digitale Investitionen
Relativ jung sind Portale für digitale Investitionen in Bestandsimmobilien. Ein Beispiel ist Propvest (Betreiber: EPH Investment). Hier können Beträge ab 25 Euro angelegt werden. Der Investor zeichnet digitale, tokenbasierte Wertpapiere. Das ist einfach, ein Ausgabeaufschlag fällt nicht an, laufende Gebühren auch nicht. Bei der alternativen Anlageform „Immobilien-Sparplan“ wird automatisiert gestreut. Hier ist eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,5 Prozent fällig. Der Anleger erhält laufend Anteile an den Mietüberschüssen und am Ende der Laufzeit an der Wertsteigerung der Immobilie. Die durchschnittliche Rendite soll bei 4,2 Prozent per anno liegen, so der Emittent. Zweites Beispiel ist Finexity. Hier fallen bei der Anlage etwa fünf Prozent Kosten auf die Investitionssumme an. CEO Paul Hülsmann verweist auf den strengen Selektionsprozess: „Von 100 monatlich unter die Lupe genommenen Immobilien wählen wir nur zwei oder drei aus.“ Er verspricht jährliche Erträge von fünf bis 15 Prozent je nach Finanzierungsart. Die Anleger partizipieren auch hier von den jährlichen Mietein- nahmen und erhalten von einem späteren Verkaufsgewinn 80 Prozent. An den rund zwei Dutzend Emissionen in deutschen Metropolen und im Ausland haben sich über 4.000 Investoren mit Summen ab 500 Euro beteiligt.
Fazit: Die Immobilienfinanzierung wird digital. Das gilt auch für Investitionen in Häuser und Wohnungen, die nicht selbst genutzt, sondern als Geldanlage gesehen werden. jh
Stichwort Sicherheit: Verbraucherschützer empfehlen, nie das gesamte Ersparte in eine solche Immobilienfinanzierung zu stecken. Man solle sich fragen, ob man einen finanziellen Verlust im Zweifelsfall verkraften könne und wolle. Sie raten, die Gewinn- und Renditeprognosen unter die Lupe zu nehmen und nach Erfahrungen anderer Nutzer mit dem jeweiligen Anbieter zu suchen. Fakt ist: Es gab beim Immobilien-Crowdinvesting zwar schon einige Ausfälle, in Berlin, Marburg und Hessen etwa, dem gegenüber aber stehen tausende Projekte, die problemlos abgewickelt wurden und bei denen die Anleger oft sogar vorzeitig ihr eingesetztes Kapital plus Zinsen zurückbekommen haben.
Für Simon Brunke ist die digitale Immobilienfinanzierung eine „Demokratisierung der Immobilienwirtschaft“, weil jeder schon mit kleinen Summen an Projekten teilhaben kann, die vorher ausschließlich vermögenden Anlegern zugänglich waren. Ratsam sei Diversifizierung, also in mehrere Objekte zu investieren: „Niemals alle Eier in einen Korb legen.“ Er betont, dass jedes Projekt eine mehrstufige Qualitätskontrolle durchläuft, die an die strengen Prüfungsprozesse einer Bank angelehnt ist. Nur etwa drei Prozent der Opportunitäten, die Exporo angedient werden, „landen „letztendlich auf unserer Plattform“.
Portale für digitale Investitionen
Relativ jung sind Portale für digitale Investitionen in Bestandsimmobilien. Ein Beispiel ist Propvest (Betreiber: EPH Investment). Hier können Beträge ab 25 Euro angelegt werden. Der Investor zeichnet digitale, tokenbasierte Wertpapiere. Das ist einfach, ein Ausgabeaufschlag fällt nicht an, laufende Gebühren auch nicht. Bei der alternativen Anlageform „Immobilien-Sparplan“ wird automatisiert gestreut. Hier ist eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,5 Prozent fällig. Der Anleger erhält laufend Anteile an den Mietüberschüssen und am Ende der Laufzeit an der Wertsteigerung der Immobilie. Die durchschnittliche Rendite soll bei 4,2 Prozent per anno liegen, so der Emittent. Zweites Beispiel ist Finexity. Hier fallen bei der Anlage etwa fünf Prozent Kosten auf die Investitionssumme an. CEO Paul Hülsmann verweist auf den strengen Selektionsprozess: „Von 100 monatlich unter die Lupe genommenen Immobilien wählen wir nur zwei oder drei aus.“ Er verspricht jährliche Erträge von fünf bis 15 Prozent je nach Finanzierungsart. Die Anleger partizipieren auch hier von den jährlichen Mietein- nahmen und erhalten von einem späteren Verkaufsgewinn 80 Prozent. An den rund zwei Dutzend Emissionen in deutschen Metropolen und im Ausland haben sich über 4.000 Investoren mit Summen ab 500 Euro beteiligt.
Fazit: Die Immobilienfinanzierung wird digital. Das gilt auch für Investitionen in Häuser und Wohnungen, die nicht selbst genutzt, sondern als Geldanlage gesehen werden. jh
Wie wirkt sich die aktuelle Situation am Geldmarkt auf digitale Investments aus?
„Da das Zinsniveau generell gestiegen ist, profitieren auch unsere Anlegerinnen und Anleger von tendenziell steigenden Zinsen für ihre Investments”, sagt Andrea Kummermehr von Bergfürst. „In Bezug auf aktuell laufende Projekte kann es in einzelnen Fällen, im Sinne des wirtschaftlichen Erfolgs, zu einer konzeptionellen Anpassung oder einer Laufzeitverlängerung kommen.“ Marc Laubenheimer, Co- CEO von Engel und Völkers Digital Invest: „Neben steigenden Renditen für unsere Anleger sehen wir bereits jetzt auch höhere Margen für uns.“ Stichwort Renditen: Greta Gaumert, die bei Exporo das Risikomanagement verantwortet: „Nach der signifikanten Erhöhung des Leitzinses der Europäischen Zentralbank haben wir ebenfalls seit Mitte Oktober die Anleger-Verzinsung für die über uns finanzierten Immobilienprojekte auf eine Spanne zwischen sechs und acht Prozent per anno erhöht.“
