Eine im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße bestimmt nicht den Verteilungsmaßstab der Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Dies hat nun auch der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30. Mai 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 220/17) bestätigt und korrigiert damit seine frühere Rechtsprechung.
In dem Fall ging es um eine Forderung von 42,46 Euro. Diesen Betrag hatten die Mieter bei der Begleichung ihrer Abrechnung einbehalten, da der Vermieter als Verteilungsmaßstab für die Heizkosten die tatsächliche Wohnfläche von 78,22 Quadratmeter zugrunde gelegt hatte. Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße war mit 74,59 Quadratmeter angegeben.
Der Bundesgerichtshof stellte nun noch einmal klar: Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Hiermit gibt der BGH seine frühere Rechtsprechung auf, wonach auch im Rahmen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sein sollte, wenn diese nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Größe abwich. Die Mieter hatten daher kein Recht, die Heizkostenabrechnung entsprechend der vereinbarten Größe zu kürzen, sondern mussten sich über drei Instanzen eines besseren belehren lassen.
In dem Fall ging es um eine Forderung von 42,46 Euro. Diesen Betrag hatten die Mieter bei der Begleichung ihrer Abrechnung einbehalten, da der Vermieter als Verteilungsmaßstab für die Heizkosten die tatsächliche Wohnfläche von 78,22 Quadratmeter zugrunde gelegt hatte. Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße war mit 74,59 Quadratmeter angegeben.
Der Bundesgerichtshof stellte nun noch einmal klar: Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Hiermit gibt der BGH seine frühere Rechtsprechung auf, wonach auch im Rahmen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sein sollte, wenn diese nicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Größe abwich. Die Mieter hatten daher kein Recht, die Heizkostenabrechnung entsprechend der vereinbarten Größe zu kürzen, sondern mussten sich über drei Instanzen eines besseren belehren lassen.
Auch aus Mietersicht ist das Urteil grundsätzlich begrüßenswert, kann der Mieter sich doch darauf verlassen, dass die objektive Wohnungsgröße nicht nur bei ihm selbst, sondern auch bei den anderen im Haus abzurechnenden Wohneinheiten Grundlage der Abrechnung wird.
Hinsichtlich einer möglichen Mietminderung aufgrund zu geringer Wohnungsgröße verbleibt es jedoch bei der Zehn-Prozent-Grenze. Wenn der Vermieter eine Wohnungsgröße in den Vertrag aufnimmt, handelt es sich um eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung. Weicht in einem solchen Fall die tatsächliche Größe um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Größe ab, so liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle vor.
Ein Nachmessen der eigenen Wohnung kann sich daher in jedem Fall lohnen: selbst wenn die Zehn-Prozent- Grenze nicht erreicht wird, so ist (als Gegenbeispiel zu dem vom BGH zu entscheidenden Fall) auch bei einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche die tatsächliche Fläche für die Nebenkostenabrechnungen maßgeblich. (mra)
Kanzlei Hacke – Jurkschat – von Harder – Rechtsanwälte und Notare
Große Straße 23–25
22926 Ahrensburg
Telefon 04102/514 51
www.rae-hcjh.deHinsichtlich einer möglichen Mietminderung aufgrund zu geringer Wohnungsgröße verbleibt es jedoch bei der Zehn-Prozent-Grenze. Wenn der Vermieter eine Wohnungsgröße in den Vertrag aufnimmt, handelt es sich um eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung. Weicht in einem solchen Fall die tatsächliche Größe um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Größe ab, so liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle vor.
Ein Nachmessen der eigenen Wohnung kann sich daher in jedem Fall lohnen: selbst wenn die Zehn-Prozent- Grenze nicht erreicht wird, so ist (als Gegenbeispiel zu dem vom BGH zu entscheidenden Fall) auch bei einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche die tatsächliche Fläche für die Nebenkostenabrechnungen maßgeblich. (mra)
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Flüchtlinge zahlen Steuern
Steuerpflichtig sind alle, die in Deutschland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Das trifft auch auf Flüchtlinge, Asylsuchende oder Einwanderer zu. Somit muss jeder Erwerbstätige zahlen. (mra)