Kirchen und Kommunen, Stiftungen und in seltenen Fällen auch Unternehmen bieten Grundstücke als Erbpachtland oder Erbbauland an. Der Bauherr zahlt keinen Grundstückspreis, sondern einen jährlichen Erbpachtzins. Das klingt nicht nur in Ballungsgebieten verlockend, in denen Grundstücke rar und teuer sind. Es lohnt sich aber, genauer hinzusehen und das Für und Wider abzuwägen, rät Rechtsanwalt Andreas Schmidt, Vertrauensanwalt des Vereins Bauherren-Schutzbund.
Was ist der wichtigste Vorteil im Erbbaurecht?
Untypisch für den Erwerb von Wohneigentum ist die Tatsache, dass das Eigentum an Grund und Boden und dem darauf errichteten Gebäude auseinanderfallen. Der größte Vorteil dieser Konstruktion ist, dass Bauherren sich die Finanzierungskosten für das Grundstück zunächst sparen können.
Ein Erbbaurecht an einem Grundstück gewährt dem Inhaber des Erbbaurechts, dem sogenannten Erbbauberechtigten, die Befugnis, das Grundstück zu bebauen. Der Erbbauberechtigte wird dabei nur Eigentümer des errichteten Gebäudes. Das Eigentum am Grundstück verbleibt hingegen beim bisherigen Eigentümer. Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks erhält der Eigentümer vom Erbbauberechtigten regelmäßige Zinszahlungen, den sogenannten Erbbauzins.
Was ist der wichtigste Vorteil im Erbbaurecht?
Untypisch für den Erwerb von Wohneigentum ist die Tatsache, dass das Eigentum an Grund und Boden und dem darauf errichteten Gebäude auseinanderfallen. Der größte Vorteil dieser Konstruktion ist, dass Bauherren sich die Finanzierungskosten für das Grundstück zunächst sparen können.
Ein Erbbaurecht an einem Grundstück gewährt dem Inhaber des Erbbaurechts, dem sogenannten Erbbauberechtigten, die Befugnis, das Grundstück zu bebauen. Der Erbbauberechtigte wird dabei nur Eigentümer des errichteten Gebäudes. Das Eigentum am Grundstück verbleibt hingegen beim bisherigen Eigentümer. Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks erhält der Eigentümer vom Erbbauberechtigten regelmäßige Zinszahlungen, den sogenannten Erbbauzins.
„Weil das Baugrundstück bei der Bestellung eines Erbbaurechts nicht gekauft werden muss, sinkt der Kapitalbedarf für das Bauvorhaben“, sagt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg. „Der Erbbauzins fällt in der derzeitigen Niedrigzinsphase zwar mitunter höher aus als die für einen kreditfinanzierten Kauf aufzuwendenden Zinsen. In Zeiten knapper Baulandressourcen kann ein Erbbaurecht dennoch eine lohnende Alternative für junge Familien mit wenig Eigenkapital sein.“
Wie teuer ist Erbpacht unterm Strich?
Der jährliche Erbpachtzins liegt in der Regel zwischen drei und sechs Prozent des aktuellen Grundstückswerts. Er wird normalerweise an den Verbraucherpreisindex angekoppelt und steigt moderat. Praktisch stehen Hausbesitzer, die einen Vertrag vor zum Beispiel 50 Jahren geschlossen haben, sehr gut da, weil die Grundstückspreise in vielen Regionen deutlich steiler angestiegen sind als die Verbraucherpreise. Wer heute einen Vertrag abschließt, zahlt mit der Erbpacht manchmal fast eine „zweite Miete“, und wie sich die Grundstückspreise in den nächsten Jahren oder gar in 99 Jahren entwickeln, kann niemand voraussehen. Es gilt also scharf zu rechnen, ob man mit einem Erbpachtvertrag wirklich besser fährt als mit der Finanzierung von Grundeigentum.
Das Erbbaurecht wird durch einen notariellen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten, dem sognannten Erbbaurechtsvertrag, sowie der anschließenden Eintragung des Rechts im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht kann wie ein Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Auch die Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken auf das Erbbaurecht zur Finanzierung des Bauvorhabens ist möglich.
Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrags?
Erbbaurechte werden üblicherweise mit einer Laufzeit von 75 bis 99 Jahren bestellt. Nach Ablauf dieser Frist endet das Erbbaurecht, und das Gebäude fällt an den Eigentümer des Grundstücks. Dieser hat dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, die sich an dessen aktuellem Marktwert orientiert. „Selbstverständlich können sich Eigentümer und Erbbauberechtigter auch auf eine Verlängerung oder Erneuerung des Erbbaurechts einigen“, sagt Dr. Walter. „Zugunsten des Erbbauberechtigten kann im Erbbaurechtsvertrag ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart werden. Zudem kann dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt werden.“
Außer dem Zeitablauf sehen Erbbaurechtsverträge oftmals weitere Beendigungsgründe vor. Beispielsweise für den Fall, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht zeitnah bebaut. Tritt ein vereinbarter Beendigungsgrund ein, so ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht gegen eine angemessene Vergütung an den Eigentümer zu übertragen. Die Höhe der Vergütung kann im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden.
Welche Nachteile gilt es zu beachten?
Bei Zahlungsschwierigkeiten oder einer Insolvenz kann der Erbbaugeber das Grundstück inklusive Haus zurückfordern, man spricht dann vom „Heimfall“. Wie beim Erwerb eines Grundstücks muss sich der Erbpachtnehmer um Mängel am Grundstück und die Bodenbeschaffenheit sowie die Erschließung kümmern.
Laut Rechtsanwalt Schmidt stellt das Erbbaurecht grundsätzlich eine interessante Alternative zum Grundstückserwerb dar. Allerdings muss „viel Wert auf die Vertragsgestaltung gelegt werden“, so Schmidt.
Wegen der umfangreichen Gestaltungmöglichkeiten und der wirtschaftlichen Bedeutung für die Beteiligten bietet es sich, laut Notar Dr. Walter, an, vor der Bestellung oder dem Erwerb eines Erbbaurechts stets die umfassende Beratung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen. Die Beratung ist dabei bereits in den Kosten des Beurkundungsverfahrens für den Erbbaurechtsvertrag oder den Kaufvertrag enthalten. (djd/ots/kuk)
Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrags?
Erbbaurechte werden üblicherweise mit einer Laufzeit von 75 bis 99 Jahren bestellt. Nach Ablauf dieser Frist endet das Erbbaurecht, und das Gebäude fällt an den Eigentümer des Grundstücks. Dieser hat dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, die sich an dessen aktuellem Marktwert orientiert. „Selbstverständlich können sich Eigentümer und Erbbauberechtigter auch auf eine Verlängerung oder Erneuerung des Erbbaurechts einigen“, sagt Dr. Walter. „Zugunsten des Erbbauberechtigten kann im Erbbaurechtsvertrag ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart werden. Zudem kann dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt werden.“
Außer dem Zeitablauf sehen Erbbaurechtsverträge oftmals weitere Beendigungsgründe vor. Beispielsweise für den Fall, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht zeitnah bebaut. Tritt ein vereinbarter Beendigungsgrund ein, so ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht gegen eine angemessene Vergütung an den Eigentümer zu übertragen. Die Höhe der Vergütung kann im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden.
Welche Nachteile gilt es zu beachten?
Bei Zahlungsschwierigkeiten oder einer Insolvenz kann der Erbbaugeber das Grundstück inklusive Haus zurückfordern, man spricht dann vom „Heimfall“. Wie beim Erwerb eines Grundstücks muss sich der Erbpachtnehmer um Mängel am Grundstück und die Bodenbeschaffenheit sowie die Erschließung kümmern.
Laut Rechtsanwalt Schmidt stellt das Erbbaurecht grundsätzlich eine interessante Alternative zum Grundstückserwerb dar. Allerdings muss „viel Wert auf die Vertragsgestaltung gelegt werden“, so Schmidt.
Wegen der umfangreichen Gestaltungmöglichkeiten und der wirtschaftlichen Bedeutung für die Beteiligten bietet es sich, laut Notar Dr. Walter, an, vor der Bestellung oder dem Erwerb eines Erbbaurechts stets die umfassende Beratung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen. Die Beratung ist dabei bereits in den Kosten des Beurkundungsverfahrens für den Erbbaurechtsvertrag oder den Kaufvertrag enthalten. (djd/ots/kuk)
Gartenwege gut ausleuchten
Im Herbst verwandelt nasses Laub Gehwege in Rutschbahnen. Zwei Dinge sind jetzt besonders wichtig: regelmäßiges Fegen und eine gute Beleuchtung im gesamten Außenbereich. Nur so lassen sich Stürze und schmerzhafte Verletzungen verhindern. Darauf weist die Aktion „Das sichere Haus“ hin. Gartenlampen sollten mindestens den Weg zwischen Haustür und Garagentor, die Haustür selbst und Treppen erhellen. Auch Terrassen und Kellerabgänge werden durch Licht sicherer – selbst bei nur wenigen Stufen. Zumindest die oberste und die unterste Stufe sollten beleuchtet sein, um die Orientierung zu erleichtern.
Die richtige Höhe für Gartenweg-Lampen ist maximal ein Meter über dem Boden. Das Licht sollte blendfrei nach unten gerichtet sein, der Lichtkegel muss Gefahrenstellen gut ausleuchten. Die einzelnen Lichtkegel sollten sich überlappen, damit die Wege lückenlos ausgeleuchtet sind. Hilfreich sind Bewegungsmelder, die sich automatisch einschalten, wenn eine Person in ihren Einzugsbereich tritt.
Mehr Informationen zur Unfallprävention in Heim und Freizeit gibt es unter der Internetadresse: www.das-sichere-haus.de. (kuk/ots)
Die richtige Höhe für Gartenweg-Lampen ist maximal ein Meter über dem Boden. Das Licht sollte blendfrei nach unten gerichtet sein, der Lichtkegel muss Gefahrenstellen gut ausleuchten. Die einzelnen Lichtkegel sollten sich überlappen, damit die Wege lückenlos ausgeleuchtet sind. Hilfreich sind Bewegungsmelder, die sich automatisch einschalten, wenn eine Person in ihren Einzugsbereich tritt.
Mehr Informationen zur Unfallprävention in Heim und Freizeit gibt es unter der Internetadresse: www.das-sichere-haus.de. (kuk/ots)
