Eine der grünsten Städte der Welt, Hafenstadt mit einem der weltweit größten Umschlagplätze und laut dem britischen Nachrichtenmagazin "The Economist" sogar die lebenswerteste Stadt Deutschlands – bei so viel Superlativen ist es kein Wunder, dass auch die Immobilienpreise in der Hansestadt nach Höherem streben. Studien sagen voraus, dass der Wert von Häusern und Wohnungen in der Hansestadt auch in den kommenden Jahren tendenziell weiter zunehmen wird.
Begünstigt werden die Entwicklung und damit auch die Preise dadurch, dass die Liste derer, die gern in Hamburg eine Immobilie kaufen würden, schon jetzt viel länger ist als die der Immobilien, die zum Verkauf stehen. „Wohneigentum zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage steht in der aktuellen Marktsituation stark im Fokus, da Anlagealternativen fehlen und das Wohnen in den eigenen vier Wänden oder auch die Vermietung von Wohnraum für viele Menschen ein wichtiger Baustein zur Altersvorsorge ist“, erklärt Andreas Arndt, Regionalleiter Nord der Project Immobilien Wohnen AG.
Ganz konkret sagt eine aktuelle Marktanalyse von Grossmann & Berger für Wohnimmobilien (Bestand) im Hamburger Stadtgebiet für 2018 Preissteigerungen von 2,6 Prozent für Eigentumswohnungen und 2,2 Prozent für Einfamilienhäuser voraus.
Zu den „Rising Stars“ in Hamburg, also den Lagen mit einem besonderen Entwicklungspotential, hat der Hamburger Immobilienmakler Altona-Nord, Billstedt, Hamm/Horn, Harburg und Neugraben- Fischbek ausgemacht. Die Preise stagnieren hingegen in den exklusiven Lagen an der Außenalster und der Elbe. „Grund ist ein leichtes Überangebot im Neubaubereich“, so Lars Seidel, Geschäftsführer Wohnimmobilien bei Grossmann & Berger. Sinkende Preise seien allenfalls in schlecht angebundenen Lagen und für Immobilien mit veralteten Grundrissen festzustellen, die den heutigen Bedürfnissen nicht mehr gerecht werden.
Begünstigt werden die Entwicklung und damit auch die Preise dadurch, dass die Liste derer, die gern in Hamburg eine Immobilie kaufen würden, schon jetzt viel länger ist als die der Immobilien, die zum Verkauf stehen. „Wohneigentum zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage steht in der aktuellen Marktsituation stark im Fokus, da Anlagealternativen fehlen und das Wohnen in den eigenen vier Wänden oder auch die Vermietung von Wohnraum für viele Menschen ein wichtiger Baustein zur Altersvorsorge ist“, erklärt Andreas Arndt, Regionalleiter Nord der Project Immobilien Wohnen AG.
Ganz konkret sagt eine aktuelle Marktanalyse von Grossmann & Berger für Wohnimmobilien (Bestand) im Hamburger Stadtgebiet für 2018 Preissteigerungen von 2,6 Prozent für Eigentumswohnungen und 2,2 Prozent für Einfamilienhäuser voraus.
Zu den „Rising Stars“ in Hamburg, also den Lagen mit einem besonderen Entwicklungspotential, hat der Hamburger Immobilienmakler Altona-Nord, Billstedt, Hamm/Horn, Harburg und Neugraben- Fischbek ausgemacht. Die Preise stagnieren hingegen in den exklusiven Lagen an der Außenalster und der Elbe. „Grund ist ein leichtes Überangebot im Neubaubereich“, so Lars Seidel, Geschäftsführer Wohnimmobilien bei Grossmann & Berger. Sinkende Preise seien allenfalls in schlecht angebundenen Lagen und für Immobilien mit veralteten Grundrissen festzustellen, die den heutigen Bedürfnissen nicht mehr gerecht werden.
„Liftings“ für Quartiere
Initialzündungen für Attraktivitätssteigerungen können städteplanerische Entscheidungen sein, die dem Gesicht der Quartiere ein „Lifting“ verpassen. So steigen Immobilienwerte in Altona-Nord unter anderem durch das Großprojekt „Fernbahnhof“, die Quartiersentwicklung „Mitte Altona“ auf den Flächen des stillgelegten Güterbahnhofs und die Planungen für das Areal der Holsten-Brauerei inklusive neuer „grüner Achse“ durch den Stadtteil. Auch in Billstedt bringen die Diskussionen um eine neue Gartenstadt Öjendorf und das Wohnquartier „Haferblöcken“ positiven Schwung für das Image des Stadtteils.
Hamm/Horn hingegen profitiert von einer innerstädtischen Verdrängung: Weil es im Stadtwesten immer teurer wird, haben Investoren auch den Osten der Metropole für sich entdeckt. Der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus in Horn, das im Osten an Billstedt angrenzt, ist laut Grossmann & Berger gegenüber 2017 bereits um 14,8 Prozent auf 3.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angestiegen.
Die „Rising Stars“ Harburg und Neugraben- Fischbek schließlich punkten mit Wasserlage (Harburger Binnenhafen) und viel Natur (Fischbeker Heide und Altes Land). In Zahlen wird die steigende Attraktivität zum Beispiel an der Entwicklung des Quadratmeterpreises für Einfamilienhäuser in Harburg deutlich: Diese sind gegenüber 2017 um 16 Prozent angezogen und liegen durchschnittlich bei rund 2.900 Euro. In Neugraben- Fischbek, einem der größten Hamburger Stadtteile an der Grenze zu Niedersachsen, verzeichnen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sogar ein Plus von 17,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Sie liegen bei rund 2.700 Euro. In der „Boomtown“ Neugraben entstehen zurzeit gleich mehrere neue Wohnprojekte. Im Jahr 2025 rechnet man hier mit einem Zuwachs von 10.000 auf dann etwa 37.500 Bewohner.
Wer es auf eine Neubau-Eigentumswohnung in den besten Lagen abgesehen hat, muss in Hamburg viel Geduld beweisen: In den Top 21-Stadtteilen gingen die Angebote in 2017 im Vergleich zu 2016 um 38 Prozent auf 422 Wohnungen zurück (Marktbericht Bauträger Grossmann & Berger 2017/2018). Der enge Markt spiegelt sich auch in den durchschnittlichen Angebotspreisen wider, die 2017 erstmals die Schwelle von 7.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche überstiegen. Auch die Prognosen für 2018 sagen: Die Chancen sind rar geworden.
Anders sieht es in den stadtrandnahen Lagen aus. Hier waren mit über 1.700 im vergangenen Jahr rund ein Fünftel mehr Neubau-Eigentumswohnungen auf dem Markt als 2016. Der Preis lag mit durchschnittlich 5.240 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sogar unter dem des Vorjahres (5.470 Euro). Die günstigsten Neubauwohnungen standen in Wilhelmsburg.
Initialzündungen für Attraktivitätssteigerungen können städteplanerische Entscheidungen sein, die dem Gesicht der Quartiere ein „Lifting“ verpassen. So steigen Immobilienwerte in Altona-Nord unter anderem durch das Großprojekt „Fernbahnhof“, die Quartiersentwicklung „Mitte Altona“ auf den Flächen des stillgelegten Güterbahnhofs und die Planungen für das Areal der Holsten-Brauerei inklusive neuer „grüner Achse“ durch den Stadtteil. Auch in Billstedt bringen die Diskussionen um eine neue Gartenstadt Öjendorf und das Wohnquartier „Haferblöcken“ positiven Schwung für das Image des Stadtteils.
Hamm/Horn hingegen profitiert von einer innerstädtischen Verdrängung: Weil es im Stadtwesten immer teurer wird, haben Investoren auch den Osten der Metropole für sich entdeckt. Der Quadratmeterpreis für ein Einfamilienhaus in Horn, das im Osten an Billstedt angrenzt, ist laut Grossmann & Berger gegenüber 2017 bereits um 14,8 Prozent auf 3.100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche angestiegen.
Die „Rising Stars“ Harburg und Neugraben- Fischbek schließlich punkten mit Wasserlage (Harburger Binnenhafen) und viel Natur (Fischbeker Heide und Altes Land). In Zahlen wird die steigende Attraktivität zum Beispiel an der Entwicklung des Quadratmeterpreises für Einfamilienhäuser in Harburg deutlich: Diese sind gegenüber 2017 um 16 Prozent angezogen und liegen durchschnittlich bei rund 2.900 Euro. In Neugraben- Fischbek, einem der größten Hamburger Stadtteile an der Grenze zu Niedersachsen, verzeichnen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen sogar ein Plus von 17,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Sie liegen bei rund 2.700 Euro. In der „Boomtown“ Neugraben entstehen zurzeit gleich mehrere neue Wohnprojekte. Im Jahr 2025 rechnet man hier mit einem Zuwachs von 10.000 auf dann etwa 37.500 Bewohner.
Wer es auf eine Neubau-Eigentumswohnung in den besten Lagen abgesehen hat, muss in Hamburg viel Geduld beweisen: In den Top 21-Stadtteilen gingen die Angebote in 2017 im Vergleich zu 2016 um 38 Prozent auf 422 Wohnungen zurück (Marktbericht Bauträger Grossmann & Berger 2017/2018). Der enge Markt spiegelt sich auch in den durchschnittlichen Angebotspreisen wider, die 2017 erstmals die Schwelle von 7.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche überstiegen. Auch die Prognosen für 2018 sagen: Die Chancen sind rar geworden.
Anders sieht es in den stadtrandnahen Lagen aus. Hier waren mit über 1.700 im vergangenen Jahr rund ein Fünftel mehr Neubau-Eigentumswohnungen auf dem Markt als 2016. Der Preis lag mit durchschnittlich 5.240 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sogar unter dem des Vorjahres (5.470 Euro). Die günstigsten Neubauwohnungen standen in Wilhelmsburg.
Auf ins Grüne – das Umland gewinnt
Da es im Stadtgebiet zunehmend eng wird, zieht es Immobilienkäufer weiter ins Hamburger Umland. Dieses „Ausweichmanöver“ wird jedoch nur in Kauf genommen, wenn auch vor den Stadttoren die Vorteile der Metropole erhalten bleiben und – gewissermaßen als „Entschädigung“ für die Verdrängung – ein Plus an Natur geboten wird. Die ausschlaggebenden Kriterien, mit denen die Hamburger Umlandgemeinden für Immobilienbesitzer attraktiv werden, sind daher eine gute Verkehrsanbindung an Hamburg, eine „grüne“ Wohnlage mit Naherholungswert und eine familienfreundliche Infrastruktur. Darüber hinaus könne auch eine Nachbarlage zu besonders gefragten Stadtteilen die Preise anziehen lassen, erklärt Lars Seidel (Grossmann & Berger). Dahinter stehe ein steigender Nachfragedruck, der Immobilieninteressenten in die unmittelbar angrenzenden Stadtteile ausweichen lasse.
Die Vorteile eines aktuellen Bauvorhabens von Project Immobilien in Norderstedt sieht Andreas Arndt (Regionalleiter Nord) nicht nur in der Nähe zu Hamburg und der guten Autobahnanbindung, sondern auch im kurzen Weg zum Flughafen sowie in der Ansiedlung großer Firmen als potenzielle Arbeitgeber. Gemeinsam mit Norderstedt gelten auch Ahrensburg, Pinneberg, Reinbek und Rosengarten als die „Rising Stars“ im Hamburger Umland. Die höchste Preissteigerung unter diesen fünfen bietet laut Grossmann & Berger Ahrensburg mit 18,5 Prozent im Vergleich zu 2017 für Eigentumswohnungen. Der Quadratmeterpreis liegt bei rund 3.200 Euro. In Rosengarten, der einzigen niedersächsischen Gemeinde neben den vier Schleswig- Holsteinischen Nachbarn von Hamburg, ist mit durchschnittlich 2.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen zwar am „preiswertesten“, hat aber natürlich auch weitaus teurere Angebote auf dem Markt. Verantwortlich dafür sind sehr unterschiedlich geprägte Ortschaften. Ein genauer Blick in die unmittelbare Wohnumgebung eines ins Visier genommenen Objektes lohnt sich.
Insgesamt ist damit zu rechnen, dass die Preise im Hamburger Umland in den kommenden Jahren noch stärker anziehen werden als die im Stadtgebiet. Der Grund liegt auf der Hand: Im Stadtgebiet wird der ohnehin enge Markt noch enger, die Blicke der Immobilieninteressenten richten sich immer mehr ins Umland. Die Gemeinden in Schleswig- Holstein und Niedersachsen haben die gestiegene Aufmerksamkeit längst bemerkt und rücken ihre Vorzüge als Wohnorte für „Exil-Hamburger“ ins rechte Licht.
Da es im Stadtgebiet zunehmend eng wird, zieht es Immobilienkäufer weiter ins Hamburger Umland. Dieses „Ausweichmanöver“ wird jedoch nur in Kauf genommen, wenn auch vor den Stadttoren die Vorteile der Metropole erhalten bleiben und – gewissermaßen als „Entschädigung“ für die Verdrängung – ein Plus an Natur geboten wird. Die ausschlaggebenden Kriterien, mit denen die Hamburger Umlandgemeinden für Immobilienbesitzer attraktiv werden, sind daher eine gute Verkehrsanbindung an Hamburg, eine „grüne“ Wohnlage mit Naherholungswert und eine familienfreundliche Infrastruktur. Darüber hinaus könne auch eine Nachbarlage zu besonders gefragten Stadtteilen die Preise anziehen lassen, erklärt Lars Seidel (Grossmann & Berger). Dahinter stehe ein steigender Nachfragedruck, der Immobilieninteressenten in die unmittelbar angrenzenden Stadtteile ausweichen lasse.
Die Vorteile eines aktuellen Bauvorhabens von Project Immobilien in Norderstedt sieht Andreas Arndt (Regionalleiter Nord) nicht nur in der Nähe zu Hamburg und der guten Autobahnanbindung, sondern auch im kurzen Weg zum Flughafen sowie in der Ansiedlung großer Firmen als potenzielle Arbeitgeber. Gemeinsam mit Norderstedt gelten auch Ahrensburg, Pinneberg, Reinbek und Rosengarten als die „Rising Stars“ im Hamburger Umland. Die höchste Preissteigerung unter diesen fünfen bietet laut Grossmann & Berger Ahrensburg mit 18,5 Prozent im Vergleich zu 2017 für Eigentumswohnungen. Der Quadratmeterpreis liegt bei rund 3.200 Euro. In Rosengarten, der einzigen niedersächsischen Gemeinde neben den vier Schleswig- Holsteinischen Nachbarn von Hamburg, ist mit durchschnittlich 2.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Eigentumswohnungen zwar am „preiswertesten“, hat aber natürlich auch weitaus teurere Angebote auf dem Markt. Verantwortlich dafür sind sehr unterschiedlich geprägte Ortschaften. Ein genauer Blick in die unmittelbare Wohnumgebung eines ins Visier genommenen Objektes lohnt sich.
Insgesamt ist damit zu rechnen, dass die Preise im Hamburger Umland in den kommenden Jahren noch stärker anziehen werden als die im Stadtgebiet. Der Grund liegt auf der Hand: Im Stadtgebiet wird der ohnehin enge Markt noch enger, die Blicke der Immobilieninteressenten richten sich immer mehr ins Umland. Die Gemeinden in Schleswig- Holstein und Niedersachsen haben die gestiegene Aufmerksamkeit längst bemerkt und rücken ihre Vorzüge als Wohnorte für „Exil-Hamburger“ ins rechte Licht.
Bauherren auf der Suche
Angesichts der zu erwartenden Preissteigerungen, die nicht nur die Immobiliensondern auch die Baulandpreise betreffen, bleibt auch der Hausbau eine lohnenswerte Geldanlage. Holger Krause fasst es kurz: „Wer heute baut, hat morgen bereits einen Wertzuwachs.“ Er ist Vertriebsleiter für Hamburg beim Bauunternehmen Viebrockhaus, das seit 2018 mit einem Beratungsbüro und Musterhaus in der Hansestadt präsent ist. Kunden sind in erster Linie Familien. Viebrockhaus, bekannt für seine KfW-Effizienzhäuser 40 Plus, unterstützt aber auch bei der Suche nach geeigneten Baugrundstücken. „Auch in Hamburg ist noch Potenzial“, ist er sich sicher. Das Stichwort: Nachverdichtung. Luftbilder zeigten zum Beispiel einige Gartengrundstücke, die Platz für weitere Wohnbebauung zulassen – eine Genehmigung vorausgesetzt. Auch Andreas Arndt (Project Immobilien) sieht in der Lückenbebauung, im vermehrten Bauen „in die Höhe“ und der Umnutzung von bisher gewerblich oder gemischt genutzten Gebieten und Grundstücken Lösungsansätze für die konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Häuslebauer, die nicht auf das Hamburger Kennzeichen am Auto bestehen, werden im Umland fündig, zum Beispiel in Büchen. Die Gemeinde im Kreisherzogtum Lauenburg liegt verkehrsgünstig zu Hamburg und Lübeck. Per IC ist sogar Berlin in unter zwei Stunden erreichbar. Direkt am Elbe-Lübeck-Kanal gelegen, wirbt Büchen zudem mit seiner familienfreundlichen Infrastruktur. Büchen, Schwarzenbek, Winsen-Luhe, Lauenburg, Buchholz in der Nordheide, Quickborn – das Umland wird attraktiver und wer hier baut, kann sein Kennzeichen dank der Einsparungen im Vergleich zu einem Hausbau im Hamburger Stadtgebiet an ein Auto der höheren Preisklasse anschrauben. ivo
Angesichts der zu erwartenden Preissteigerungen, die nicht nur die Immobiliensondern auch die Baulandpreise betreffen, bleibt auch der Hausbau eine lohnenswerte Geldanlage. Holger Krause fasst es kurz: „Wer heute baut, hat morgen bereits einen Wertzuwachs.“ Er ist Vertriebsleiter für Hamburg beim Bauunternehmen Viebrockhaus, das seit 2018 mit einem Beratungsbüro und Musterhaus in der Hansestadt präsent ist. Kunden sind in erster Linie Familien. Viebrockhaus, bekannt für seine KfW-Effizienzhäuser 40 Plus, unterstützt aber auch bei der Suche nach geeigneten Baugrundstücken. „Auch in Hamburg ist noch Potenzial“, ist er sich sicher. Das Stichwort: Nachverdichtung. Luftbilder zeigten zum Beispiel einige Gartengrundstücke, die Platz für weitere Wohnbebauung zulassen – eine Genehmigung vorausgesetzt. Auch Andreas Arndt (Project Immobilien) sieht in der Lückenbebauung, im vermehrten Bauen „in die Höhe“ und der Umnutzung von bisher gewerblich oder gemischt genutzten Gebieten und Grundstücken Lösungsansätze für die konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Häuslebauer, die nicht auf das Hamburger Kennzeichen am Auto bestehen, werden im Umland fündig, zum Beispiel in Büchen. Die Gemeinde im Kreisherzogtum Lauenburg liegt verkehrsgünstig zu Hamburg und Lübeck. Per IC ist sogar Berlin in unter zwei Stunden erreichbar. Direkt am Elbe-Lübeck-Kanal gelegen, wirbt Büchen zudem mit seiner familienfreundlichen Infrastruktur. Büchen, Schwarzenbek, Winsen-Luhe, Lauenburg, Buchholz in der Nordheide, Quickborn – das Umland wird attraktiver und wer hier baut, kann sein Kennzeichen dank der Einsparungen im Vergleich zu einem Hausbau im Hamburger Stadtgebiet an ein Auto der höheren Preisklasse anschrauben. ivo
Das größte Neubau-Angebot gibt es hier
Hamburg ist nicht gleich Hamburg. Einige Stadtteile sind bei immobilieninteressenten besonders nachgefragt. Diese 21 Top-Lagen machten 2017 rund 24 Prozent des gesamten Hamburger Neubau-Angebotes aus: Alsterdorf, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Eppendorf, HafenCity, Harvestehude, Hoheluft- Ost, Hoheluft-West, Hohenfelde, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Uhlenhorst, Winterhude.
Quelle: Grossmann-Berger, Marktbericht Wohnen/Bauträger 2017/2018
Quelle: Grossmann-Berger, Marktbericht Wohnen/Bauträger 2017/2018
