Herr Stewen, Altbauten waren lange zweite Wahl. Nun sind sie im Zuge des Immobilienbooms, in dem Neubauten rar und teuer geworden sind, plötzlich doch attraktive Objekte. Was raten Sie Kaufinteressenten, die zu Ihnen kommen?
Ich rate zunächst dazu, das Haus so genau wie möglich checken zu lassen, damit sie wissen, was sie da kaufen.
Ist das so problematisch? Gerade beim Altbau sieht man doch eigentlich, was man bekommt?
Scheinbar ja, auf den ersten Blick. Der Laie ahnt aber nicht, was an Problemen und Folgekosten sozusagen unter dem Putz steckt. Das können die wenigsten realistisch einschätzen. Beim Altbau kommen ja neben den Kauf- und den damit verbundenen Nebenkosten noch Sanierungs- und Modernisierungskosten auf die Käufer zu. Da sind zunächst einmal die ganz normalen Renovierungskosten, die fast in jedem Altbau fällig werden: neue Böden, neue Wände, neues Bad. Das haben die meisten Käufer auch auf dem Schirm. Aber die wenigsten ahnen, was es kostet, ein Nachkriegshaus elektrisch neu zu verkabeln – was Sie in der Regel machen müssen, um modernen Wohnkomfort zu bekommen.
Ich rate zunächst dazu, das Haus so genau wie möglich checken zu lassen, damit sie wissen, was sie da kaufen.
Ist das so problematisch? Gerade beim Altbau sieht man doch eigentlich, was man bekommt?
Scheinbar ja, auf den ersten Blick. Der Laie ahnt aber nicht, was an Problemen und Folgekosten sozusagen unter dem Putz steckt. Das können die wenigsten realistisch einschätzen. Beim Altbau kommen ja neben den Kauf- und den damit verbundenen Nebenkosten noch Sanierungs- und Modernisierungskosten auf die Käufer zu. Da sind zunächst einmal die ganz normalen Renovierungskosten, die fast in jedem Altbau fällig werden: neue Böden, neue Wände, neues Bad. Das haben die meisten Käufer auch auf dem Schirm. Aber die wenigsten ahnen, was es kostet, ein Nachkriegshaus elektrisch neu zu verkabeln – was Sie in der Regel machen müssen, um modernen Wohnkomfort zu bekommen.
Weitere unerwartete Probleme beim Altbau, die Ärger und Kosten verursachen können?
Reichlich: Rolllädenkästen beispielsweise. Die sehen meistens ordentlich aus, entpuppen sich dann aber als erhebliche Wärmebrücken mit allen damit verbundenen Problemen und Sanierungskosten. Ein Klassiker sind auch die Bungalows der 1960er-Jahre. Damals wurden sogenannte Kaltdächer konstruiert, die unterlüftet wurden. Wenn Sie auf diese Dächer nun nach Schema F Dämmmaterial packen, haben Sie keinerlei Wirkung. Das kann man sich sparen. Das Dach wird ja auch unter der Dämmung weiterhin mit kalter Luft unterlüftet. Auch das sind Dinge, die Käufer in der Regel nur erfahren, wenn sie einen eigenen Experten mit zur Besichtigung nehmen.
Was ist der beste Zeitpunkt zum Sanieren?
Beim Hauskauf unbedingt vor dem Einzug! Die Erneuerung der Haustechnik ist nicht im bewohnten Zustand zu machen. Da schlitzen und stemmen Sie Wände auf, das geht an den Rand des Rohbauzustands. Umbauten und Sanierungen machen immer Dreck, Lärm und kosten entsprechend Nerven. Deshalb ist es sinnvoll, wenn die betroffenen Räume dann zumindest leer sind.
Viele Dinge müssen also bedacht werden bei der Sanierung. Könnte man da mit einem bestimmten System herangehen?
Erfahrene Sachverständige gehen hier immer ähnlich vor. Am Anfang steht die Analyse: Was für ein Haus haben wir, in welchem Zustand ist die Substanz, in welchem die Haustechnik? Welche Schäden hat das Objekt und was hat diese verursacht? Daraus ergeben sich je nach Haus unterschiedliche Sanierungsempfehlungen, die sinnvollerweise auch in einer bestimmten Reihenfolge erledigt werden sollten, damit durch die Sanierung keine Schäden entstehen. Im VPB überlegen wir mit den Bauherren gemeinsam eine sinnvolle und ins Budget passende Reihenfolge und Zeitplanung, damit am Ende alles zu schaffen ist.
Reichlich: Rolllädenkästen beispielsweise. Die sehen meistens ordentlich aus, entpuppen sich dann aber als erhebliche Wärmebrücken mit allen damit verbundenen Problemen und Sanierungskosten. Ein Klassiker sind auch die Bungalows der 1960er-Jahre. Damals wurden sogenannte Kaltdächer konstruiert, die unterlüftet wurden. Wenn Sie auf diese Dächer nun nach Schema F Dämmmaterial packen, haben Sie keinerlei Wirkung. Das kann man sich sparen. Das Dach wird ja auch unter der Dämmung weiterhin mit kalter Luft unterlüftet. Auch das sind Dinge, die Käufer in der Regel nur erfahren, wenn sie einen eigenen Experten mit zur Besichtigung nehmen.
Was ist der beste Zeitpunkt zum Sanieren?
Beim Hauskauf unbedingt vor dem Einzug! Die Erneuerung der Haustechnik ist nicht im bewohnten Zustand zu machen. Da schlitzen und stemmen Sie Wände auf, das geht an den Rand des Rohbauzustands. Umbauten und Sanierungen machen immer Dreck, Lärm und kosten entsprechend Nerven. Deshalb ist es sinnvoll, wenn die betroffenen Räume dann zumindest leer sind.
Viele Dinge müssen also bedacht werden bei der Sanierung. Könnte man da mit einem bestimmten System herangehen?
Erfahrene Sachverständige gehen hier immer ähnlich vor. Am Anfang steht die Analyse: Was für ein Haus haben wir, in welchem Zustand ist die Substanz, in welchem die Haustechnik? Welche Schäden hat das Objekt und was hat diese verursacht? Daraus ergeben sich je nach Haus unterschiedliche Sanierungsempfehlungen, die sinnvollerweise auch in einer bestimmten Reihenfolge erledigt werden sollten, damit durch die Sanierung keine Schäden entstehen. Im VPB überlegen wir mit den Bauherren gemeinsam eine sinnvolle und ins Budget passende Reihenfolge und Zeitplanung, damit am Ende alles zu schaffen ist.
